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多元化融資,房企發展新動力

http://www.jefhmi.tw 發布時間: 2017-01-16 18:22:23 來源:     點擊:

文/董成竹

2016年,中國房地產市場的火爆程度,讓許多人始料未及。源于政府“去產能、去庫存、保經濟增長的大環境,信貸政策相對寬松,充裕的資金流向房地產市場,加之房地產中介機構的推波助瀾,新一波火爆的樓市行情迅速波及一二線城市。

下半年,一線城市房價上漲過快,二三線城市大有跟風之勢,國家為了長遠考慮,必須做出抉擇,果斷出臺了調控新政,一線城市房價上漲過快勢頭得到遏制。

房地產市場過山車般的變化,讓許多房地產企業吃不消,2016年,許多中小型房企掙扎在生死存亡的邊緣,對于房地產企業來說,最重要的兩塊,一個是土地、一個是資金。未來的房地產企業愈加趨向于兩極化發展,千億量級的房企數量在增加,但是更多的是既缺錢,又缺地的中小房企。

毫無疑問,房地產行業已經進入了下半場,進入了后資本時代。在此背景下的開發企業,融資模式有哪些變化呢?之前開發商主要是靠直接的貸款融資,開發商的現金流一方面依靠銷售回款,一方面通過銀行直接借款,基本上能滿足開發商的需求。但是,從目前的市場環境來看,這種模式不可持續,原因有幾個方面:第一,2017年國家的貨幣政策趨緊,美元加息導致人民幣貶值預期加強,外匯儲備減少,央行對沖資金相應回收。尤其是國家出臺分類調控的信貸政策之后,銀行對房企的資金需求一直把控非常嚴格。第二是土地成本的增加,尤其是一線城市,土地供應非常少,甚至出現土地短供的現象。為了搶奪土地,開發商紛紛抱團拿地,能拿到地的企業,往往是國企或者大型的房地產集團。土地成本高企,自然增加了開發商的融資成本。第三,除了一線城市之外,目前三四線城市房地產市場仍然供大于求。房地產銷售不暢仍然是主要矛盾,國家領導人多次強調,要增強房地產的居住屬性,嚴禁炒房。出庫存仍然是房地產開發商躲不過的魔咒。

既然開發商的傳統融資渠道愈加困難,那么行業的發展方向在哪里,如何才能解決開發商資金不足的問題呢?

本人認為,首先,開發商要轉變思路,轉變服務模式,要從傳統的制造商思維轉向服務商思維。其次,要考慮如何能盤活現有資產。第三,是要考慮如何獲取并購優質資產。

除了傳統的加快開發銷售周期,快速回籠資金,高速周轉之外,還有一個有效的方案就是資產證券化,2016年,國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展,并提出穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。《意見》明確指出,將加快培育發展住房租賃市場,到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系;并鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

自持物業較多的房企,如果有好的商業物業資產,就可以通過REITS出表,如果是好的資產,就可以用商業房地產抵押貸款為資本,發行證券(CMBS);如果開發企業獲取資產長足的發展,不一定非得是購置土地,可以并購一些資產,可以用私募PE。這些證券化的方式,以直接融資為主的創新金融產品都已經出現了。

其實,現在市場上進行新型融資方式的企業已經不少,且取得了不錯的效果。例如,京東金融旗下白條、阿里小貸旗下花唄、大眾房地產投資平臺愛房籌、中信啟航、高和資本、招商地產、中國金茂等許多地產集團都在運營新型的融資方式,這也充分說明,資產證券化這種看似陌生的金融模式,其實已經逐步滲入了大眾日常的經濟生活。

其實中國房地產證券化多年前就已經出現了,只不過在2014年的12月份,資產證券化業務的備案制政策推動了它的市場化快速發展。

資產證券化能解決什么樣的問題?這種產品實際上是跟傳統的金融貸相比,有三個好處,第一個,利率低;第二,規模大;第三,幾乎不限制用途。

總體來看,2017年房地產市場將發生較大的變化,在房企融資層面,隨著監管層監管收緊,不論是一二級市場,還是銀行表外資金,對房地產市場的支撐都將出現明顯弱化,并且前期在土地市場運用較大杠桿的房企將在2017年面臨更大的資金鏈壓力。在投資需求層面,限購限貸政策的加碼對投資需求的降溫效果顯著,并且房產稅試點的嚴格執行以及房產稅推廣的預期加強,都將進一步有效遏制房地產市場長期的大漲快漲趨勢。因此,依靠傳統方式進行融資將愈加困難。

多元化融資,創新型融資成為了許多房企必由之路,同時,隨著利率市場化進程的加快,再加上未來有望出臺的稅收優惠政策,未來REITs收益率對投資者的相對吸引力將有所增強。最后,從政策層面來看,2014年以來,不論是央行、銀監會、證監會還是住建部,都已出臺了相應文件提出開展和推進REITs試點,為REITs的發展提供了政策依據。由此,可以預見,2017年后,隨著房地產市場發展重回正軌,進一步的REITs鼓勵或推廣政策將有望繼續出臺。

2017年,對地產行業來說,變數較大,多元化融資或將成為房企發展的新動力!

作者簡介:董成竹 資深媒體人、華創房地產研究院特邀研究員、中國健康生態人居聯合會副秘書長、中國城市媒體聯盟副秘書長,2006年涉足房地產、媒體行業,至今十余年。撰寫財經、地產、文學類作品兩百多萬字,作品公開發表于各類報刊雜志、財經媒體等。在業內產生了廣泛的影響。

 
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